Ограничение доступа в арендуемое помещение арендодателем

Анализируя положение ст. 606 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), создание арендодателем каких-либо препятствий для пользования арендатором помещением является нарушением обязательств, поскольку по договору аренды — арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество в пользование. На сегодняшний день сложилась неоднозначная судебная практика в случаях, когда арендодатель, ограничивает доступ арендатора в арендуемое помещение. Так, это может расцениваться как самозащита права арендодателя,[1] в других – неправомерность его действий.[2] Подобные споры в некотором роде специфичны, а их результат, подобен чаше весов, которая способна перевешиваться как в сторону арендодателя, так и арендатора, в зависимости от наличия или отсутствия некоторых обстоятельств.

Позиция защиты арендодателя. Например, арендодатель заменяет дверной замок и опечатывает принадлежащее ему помещение. При этом в соответствии с требованиями ст.14 ГК РФ возникает необходимость установления соразмерности его действий, критериями которой могут служить длительный период неуплаты арендных платежей, значительная сумма задолженности, и нежелание арендатора принимать меры, направленные на досудебное урегулирование конфликта. В толковых словарях, длительность определяется как оценка промежутка времени, в течение которого какое-либо событие происходит продолжительно, растянуто. Понятие длительности рассматривается судьями субъективно. Вместе с тем, длительность неуплаты должна находиться в неотъемлемой связи с размером долга, в общем позволяющей сделать вывод, что самозащита права является адекватной и соразмерной нарушенному обязательству. Это также остается на усмотрение суда, а период длительности может исчисляться от двух и более месяцев (если плата ежемесячная). Кроме того, арендодателю, необходимо подтвердить разумность применения самозащиты путем: направления арендатору дополнительного соглашения о расторжении договора аренды; уведомлением арендатора о возможном ограничении доступа в арендуемое помещение; наложением ареста на имущество арендатора в рамках исполнительного производства. Таким образом, право арендодателя на ограничение доступа арендатора в помещение может быть реализовано, но в исключительном случае.

Позиция защиты арендатора. Арендодатель не вправе заблокировать принадлежащее ему помещение, в случае неоплаты арендатором арендной платы, поскольку арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, в соответствии со ст.619 ГК РФ.[3] Вместе с тем, необходимо учитывать обстоятельства ст.359 ГК РФ, с разъяснениями информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 г. № 66, согласно которым арендодатель не вправе удерживать имущество арендатора после прекращения арендных обязательств, поскольку удержание выступает следствием завладения имуществом помимо воли арендатора – то есть имущество оказалось у арендодателя не потому, что оно было добровольно оставлено арендатором, а потому, что арендодатель против воли арендатора прекратил доступ арендатора в помещения.

Внесение арендных платежей в период ограничения доступа в помещение. Не менее интересны ситуации, когда арендодатель ограничивает доступ неплательщика-арендатора в арендуемое помещение, и происходит двоякая ситуация: с одной стороны – арендодатель, удерживая имущество арендатора, ждет, когда последний оплатит накопившийся долг, с другой – не позволяет арендатору пользоваться имуществом и извлекать прибыль, чтобы расплатиться с долгами. Таким образом, помещение простаивает, арендодатель не получает арендные платежи, но арендатор невольно утратил правомочие пользования помещением и находящимся в нем имуществом. Как показывает практика, требование на взыскание арендных платежей можно заявить лишь до момента прекращения договора аренды.[4] То есть, так как арендатор фактически не пользуется имуществом, то у арендодателя отсутствует право на требование внесения арендных платежей в спорный период, что корреспондирует с сущностью аренды. Кроме того, удержание имущества арендатора в помещении во время действия договора аренды суд наверняка сочтет неправомерным.

Решение проблемы. В договоре аренды стоит оговорить срок, в который арендатор обязан освободить помещение при прекращении договора. Также возможно включить в договор условие об обязанности арендодателя обеспечить сохранность имущества арендатора в течение определенного срока (а при необходимости вывезти его самостоятельно), в случае, если арендатор своевременно не вывозит свое имущество из помещения, при этом арендодатель составляет опись имущества с участием представителя независимой стороны, и возлагает расходы по хранению и вывозу имущества на арендатора. Нельзя не согласиться с позицией Алисы Верник, что следует четко оговорить право арендодателя в период действия договора:[5] прекращать доступ арендатора в помещение при возникновении задолженности по арендной плате; удерживать оставшееся там имущество арендатора до погашения задолженности. В некоторых случаях, для торговых площадей, складов и производственных цехов, вполне целесообразно не ограничивать доступ к арендуемым помещениям, а лишь отключить электроэнергию. Разумеется, данный момент необходимо отразить в договоре. Если эти условия будут закреплены в договоре, то в случае судебного спора суд, скорее всего, встанет на сторону арендодателя. Не следует забывать о том, что Высший Арбитражный Суд РФ указывал на возможность включения в договор аренды права арендодателя в части досрочного одностороннего расторжения договора без указания конкретных причин.[6]

 



[1] См.: Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 24.09.2014 г. по делу № А12-123/2014

[2] См.: Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 10.03.2009 г. по делу № 43-25878/2007-2-701

[3] См.: Постановлении Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.08.2013 г. по делу № А40-145241/12; Постановление Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 г. № 13689/12 по делу № А67-3141/2011

[4] См.: Определение ВАС РФ от 03.08.2012 г. по делу N А21-5443/2011

[5] См.: Верник А. О некоторых подводных камнях договоров аренды // Практический бухгалтерский учет. 2014. № 2. С. 50 — 52.

[6] См.:  Постановление Президиума ВАС РФ от 09.09.2008 г. № 5782/08

 

zakon.ru

Арендодатель не пускает в помещение из-за просрочки арендной платы. Возможные действия арендатора

В условиях экономического кризиса, когда курсы валют меняются быстро, случаи просрочки арендной платы участились.  Ограничить доступ к объекту аренды – один из самых действенных способов арендодателя добиться оплаты по договору. Но для арендатора это влечет серьезные проблемы – вплоть до приостановки бизнеса. Что в этой ситуации может предпринять арендатор для минимизации своих потерь?

Выбор возможных действий будет зависеть от квалификации права арендодателя на ограничение доступа, а также от того, насколько правильно факт ограничения документирован арендатором.

Ограничение доступа как отказ от встречного исполнения.

Договор аренды предусматривает встречное исполнение обязательств. Арендодатель обязуется предоставить помещение в пользование, а обязанность арендатора – своевременно оплачивать пользование этим помещением. Невыполнение обязанности арендатором порождает право арендодателя на приостановку исполнения встречного ему обязательства.

В этом случае арендатор может оспорить начисление арендной платы за период, в течение которого он не мог пользоваться помещением. Для этого необходимо, чтобы и сам факт, и срок ограничения доступа к помещению были документированы.

Также арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды. Для этого нужно будет убедить суд в том, что имело место существенное нарушение договора со стороны арендодателя, а своими действиями он чинит препятствия в пользовании арендованным имуществом. Наилучшим вариантом было бы представить доказательства немотивированного ограничения доступа. Шансы на успех существенно возрастут в случае, если арендодатель не зафиксировал причины ограничения.

Как самозащита. Если действия арендодателя квалифицируются как самозащита прав арендатор может попытаться доказать, что предпринятые меры были несоразмерны нарушению.

Как мера ответственности за нарушение обязательства. Иногда, если в договоре есть прямое указание, суды расценивают ограничение доступа к имуществу, как меру ответственности за нарушение обязательства по оплате. Для арендатора это плохо в первую очередь тем, что за весь период ограничения доступа он будет вынужден внести арендные платежи. В данном случае арендодателю можно противопоставить только одно – меры ответственности за нарушение обязательства определены главой 25 Гражданского кодекса. Перечень установлен исчерпывающий и расширительно толковать его нельзя.

Как способ обеспечения исполнения обязательств. В ряде случаев суды считали право ограничивать доступ еще одним способом обеспечения исполнения обязательств. Арендатор вправе потребовать пустить его в помещение, чтобы вывезти свое имущество или хотя бы истребовать оставшееся в помещении имущество у арендодателя. Главное, чтобы договором аренды не было прямо предусмотрено право арендодателя на удержание имущества.

Если арендодатель ссылается на право удерживать имущество арендатора, а не на право ограничивать доступ, можно подать иск о понуждении к исполнению обязательства в натуре, а именно – предоставлению доступа к объекту аренды. Также можно требовать досрочного расторжения договора по причине существенного его нарушения со стороны арендодателя.

Фиксируем ограничение доступа. Как уже упоминалось, главное условие успеха арендатора в суде заключается в надлежащем подтверждении факта ограничения доступа в помещение. Это можно сделать следующими способами:

– составить акт в присутствии арендодателя, с подписью его представителя, либо отметкой об отказе подписать акт, и незаинтересованных третьих лиц. Односторонние письма арендатора надлежащим доказательством ограничения доступа не являются;

– пригласить нотариуса для осмотра помещения и составления протокола осмотра;

– зафиксировать нужные факты при помощи видеозаписи.

Косвенными доказательствами послужат претензии к арендодателю с требованием устранить нарушение договора и открыть доступ в помещение.

best-jurist.ru

Имеет ли право арендодатель перекрывать вход в отдел арендатора?

Если в договоре аренды прямо не предусмотрено ограничение владения и пользования арендованным имуществом из-за просрочки арендных платежей, то действия арендодателя по ограничению доступа в арендуемое помещение являются незаконными. Если же такое право арендодателя предусмотрено договором, то необходимо учитывать, что за период, когда доступ к имуществу был ограничен, арендная плата взиматься не может. Если суд признает ограничение доступа арендатора в помещение незаконным, с арендодателя могут быть взысканы убытки, причиненные таким нарушением.

Согласно ст. 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с п. 1 ст. 611 ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Данные положения закона предполагают беспрепятственный доступ арендатора к арендуемому помещению. Кроме этого, неправомерные действия арендодателя дают арендатору право в одностороннем порядке расторгнуть договор до окончания срока его действия, так как в силу пп. 1 ст. 620 ГК РФ арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случае, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества.

Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что невыполнение арендатором обязанности по уплате арендных платежей в установленный договором срок может повлечь право арендодателя требовать досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ).

Помимо прочего, в случае просрочки оплаты по договору арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды, уплаты неустойки, а также иных санкций, если они предусмотрены условиями договора (ст. 330, 394, 619 ГК РФ).

Таким образом, законом предусмотрен ряд возможных действий арендодателя в случае просрочки оплаты по договору, однако право на ограничение доступа в арендуемое помещение не является правомерной санкцией, предусмотренной ГК РФ.

Вывод: ограничение доступа в арендуемое помещение, в случае если такое право прямо не предусмотрено договором аренды, находится вне рамок правового поля. Такое положение дел нарушает права арендатора, он может потребовать досрочного расторжения договора аренды, выплаты неустойки, а также возмещения упущенной выгоды в размере дохода, который мог быть получен за время, когда было установлено ограничение доступа в помещение (ст. 15, 393, 394, 620 ГК РФ).

 

pravo.rg.ru

Я арендодатель. У меня есть арендатор, который задолжал более, чем тре… — Юриспруденция

Здравствуйте, Владимир!
По вашей ситуации отвечаю поэтапно. 
1. Задолженность по договору за аренду должна решаться в судебном порядке через арбитражный суд (если Вы юр.лица, или гражданский суд, если физ лица). Вы должны направить ему официально претензию о неисполнении условий договора и это является с Вашей стороны надлежащим исполнением требования досудебного разбирательства, как обязательное условие для обращения в суд.
2. Надо знакомиться с тем, что указано в Вашем и их заключенном договоре аренды по этой ситуации, чтобы понимать о чем Вы договорились.
3. Ограничение доступа в помещение — правильность решения, вопрос очень спорный, т.к. Вас можно обвинить в причинении препятствия для его работы из-за чего он несет непомерные убытки и не исполняет своих договорных обязательств и потом его кредиторы смогут предъявить эти претензии на оплату к Вам. Поэтому, еще раз хочу сказать — это спорное решение для правильности оценки. Я более склонен считать это ошибкой с Вашей стороны.
4. Удержание имущества регулируется ГК:

1. Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать её до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено.

Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на неё и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели.

2. Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на неё приобретены третьим лицом.

3. Правила настоящей статьи применяются, если договором не предусмотрено иное.

Требования кредитора, удерживающего вещь, удовлетворяются из её стоимости в объеме и порядке, предусмотренных для удовлетворения требований, обеспеченных залогом.


5. Что касаемо оплаты по договору аренды, в ГК указано:

1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

2. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

  • 1) определённых в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;
  • 2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;
  • 3) предоставления арендатором определённых услуг;
  • 4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;
  • 5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

4. Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

5. Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.


6. Вы вправе требовать все, что считаете правильным и необходимым в возникшей ситуации, но вопрос в том, что будет удовлетворено судом — тут важен вопрос наличия у Вас достаточных аргументов и доказательств своих требований, поэтому оплата за аренду, когда помещение опечатано может Вами требоваться. Но сможете ли Вы правильно и достаточно убедительно проаргументировать этот момент, я не знаю, а тем более, насколько с Вами захочет согласиться суд. С точки зрения моей, я бы не дал Вам возможности с меня вытрусить деньги за этот период за аренду, т.к. Вы нарушили требования моего доступа к помещению, а кроме того, еще выставил бы Вам претензию на порчу оборудования, которому не  проводится профилактика или ТО. Поэтому, повторюсь — это очень сложно спрогнозировать.
Но, раз договор не расторгнут — Вы просите, а там как получится. 
Если Вам будут нужны ответы еще на вопросы — обратитесь в чат. 
Удачи.

Буду признателен за оценку ответа и отзыв
 

www.liveexpert.ru

Когда ограничение арендодателем фактического доступа в арендуемое помещение правомерно

Ситуация

В договоре аренды, заключенном строительным управлением со своим арендатором, закреплено условие о том, что в случае неоплаты арендатором арендной платы в течение месяца арендодатель имеет право с 1-го числа месяца, следующего за неоплаченным, ограничить доступ сотрудникам и посетителям арендатора в арендуемое помещение.

Рассмотрим, правомерно ли такое условие.

 

Арендодатель обязан предоставить арендатору обусловленное в договоре помещение во временное владение и пользование (п. 1 ст. 582, п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК). Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 586 ГК).

Согласно ст. 391 ГК граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 3 ст. 391, ст. 392 ГК). Таким образом, учитывая принцип свободы договора, включение в договор условий о праве арендодателя ограничить доступ арендатора к арендуемым помещениям в случае задержки внесения арендной платы является вполне правомерным.

Судебная практика показывает, что в большинстве случаев суды соглашаются с правомерностью такого условия в договоре аренды и расценивают его как способ обеспечения обязательств.

Таким образом, общим правилом является то, что в случае включения указанного условия в договор ограничение арендодателем доступа к арендованному помещению при наличии задолженности по арендной плате признается правомерным.

Павел Булойчик, юрист

jurk.by

Может ли арендодатель установить время доступа в помещение, сдаваемое в аренду?

Для ответа на вопрос были использованы следующие документы и нормативно-правовые акты:

  • Гражданский кодекс РФ, части I и II.
  • Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
  • Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды».
  • Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2005 № Ф03-А51/04-1/4525.
  • Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам защиты прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения».
  • Исходя из информации, предоставленной Вами, считаем необходимым сообщить нижеследующее.

    Аренда, в соответствии с действующим гражданским законодательством, представляет собой вид договора, по которому собственник (арендодатель) за соответствующую арендную плату передает арендатору во временное владение и пользование, либо только в пользование имущество, необходимое для ведения хозяйственной деятельности.

    В существующих экономических условиях арендные отношения получают все большее распространение, поскольку в настоящее время многие организации не имеют возможностей для приобретения необходимого им имущества в собственность, а другими организациями такое имущество не используется.

    Объектами аренды могут быть земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.

    Правоотношения сторон, возникающие вследствие заключения договора аренды, регулируются положениями главы 34 «Аренда» Гражданского кодекса Российской Федерации, части II.

    На стороне арендодателя выступает собственник имущества либо лицо, уполномоченное собственником или законом, имеющее право сдавать имущество в аренду. Таким образом, арендодатель, заключивший договор аренды и принявший на себя обязательство по передаче имущества арендатору во владение и пользование либо только в пользование, должен обладать правом собственности на него в момент передачи имущества арендатору.

    В соответствии с п.1 ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Это положение подтверждается действующей арбитражной практикой, в частности Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 15.01.2013 № 153, в п. 2 которого указывается, что когда арендатор использует имущество вопреки условиям договора аренды, иск арендодателя к арендатору о прекращении соответствующих действий должен квалифицироваться арбитражным судом как договорное требование. Кроме того, закон прямо предусматривает для арендатора ряд правомочий по распоряжению своими арендными правами, в частности сдавать арендованное имущество в субаренду, передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу, предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить арендные права в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Все эти права арендатор может осуществлять только с согласия арендодателя.

    Договором аренды предусматриваются права и обязанности для арендодателя. Так, в соответствии с нормами ГК РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению, передать сданное в аренду имущество арендатору в срок, предусмотренный договором, а при отсутствии оговоренного срока в договоре — в разумный срок, отвечать за недостатки имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество и, наконец, проводить за свой счет капитальный ремонт, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. Эти обязательства арендодателя должны быть прямо предусмотрены договором аренды и их нельзя исключать из договора. Все иные обязательства и права могут быть согласованы сторонами и включены в договор, если стороны достигнут по ним соглашения.

    Таким образом, закон прописывает обязательные для включения в содержание договора аренды права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя. Остальные условия договора, касающиеся, в том числе и порядка использования объекта аренды, могут включаться в текст договора по согласованию сторон. Арбитражные суды формируют практику по делам, связанным с нарушением сторонами договора аренды свои прав. Примером тому является Постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2005 № Ф03-А51/04-1/4525.

    В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Это означает, что если какие-либо требования по содержанию положений договора конкретно не предусмотрены законом, то условия договора определяются по усмотрению сторон. Нормы действующего гражданского законодательства не запрещают арендодателю устанавливать определенные ограничения по пользованию объектом аренды, в частности устанавливать временные рамки.

    Таким образом, если арендодатель по договору аренды помещения включает в условия договора такое положение, что время пользования арендованным помещением ограничивается с 8 до 20 часов, и это положение прямо не запрещено действующим законодательством, считаем, что это не является нарушением прав арендатора и не противоречит закону.

    Такое требование, установленное арендодателем в договоре, вероятно, мотивируется определенными условиями эксплуатации здания (помещения), например, требованиями охраны и режима или иными необходимыми требованиями.

    Обобщая все вышеизложенное можно сделать вывод о том, что договором аренды нежилого помещения может быть установлено ограничение в пользовании объектом аренды в определенные временные рамки, если стороны добровольно согласились на эти условия.

    Резюме. В соответствии с договором аренды собственник (арендодатель) за соответствующую арендную плату передает арендатору во временное владение и пользование, либо только в пользование имущество, в частности нежилые помещения. Условия договора аренды, в частности права и обязанности сторон, предусматриваются как действующим гражданским законодательством (речь идет об обязательных условиях, которые должны найти свое отражение в договоре), так и добровольным соглашение сторон. Дополнительные условия, связанные с порядком пользования объектом аренды, такие как, например, временные рамки по пользованию помещением, могут предусматриваться в договоре, если стороны согласны внести их в договор. Нормы действующего гражданского законодательства не запрещают арендодателю устанавливать определенные ограничения по пользованию объектом аренды, в частности устанавливать временные рамки. Это право дает норма ГК РФ, предусматривающая свободу в заключении договоров (ст.421 ГК РФ). Однако арендодатель не может устанавливать в договоре аренды условия и требовать их исполнения, если эти обязанности прямо не предусмотрены законом, как обязательные для данного вида договора. Они могут быть включены только с согласия арендатора.

    Хотите получить письменную юридическую консультацию именно по Вашему вопросу? Позвоните сейчас!

    law4free.ru

    Ограничение доступа в арендуемое помещение из-за неуплаты

    В том случае, если право ограничения доступа в арендуемое помещение, в случае невнесения арендной платы арендатором в установленный договором срок, предоставлено арендодателю договором, то такие его действия законны.
    Вместе с тем требование арендодателя об уплате арендной платы за этот период неправомерно по следующим основаниям.
    В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
    Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского Кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского Кодекса РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
    Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского Кодекса РФ).
    Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора — во внесении платежей за пользование этим имуществом.
    В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского Кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
    Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
    Данная позиция подтверждается соответствующей судебной практикой. Суды в большинстве своем придерживаются позиции, в соответствии с которой арендодатель не вправе требовать арендной платы, а если получил арендные платежи, то обязан их возвратить, когда арендатор был фактически лишен возможности использовать имущество (См. Постановление Президиума ВАС РФ от 9 апреля 2013 г. N 13689/12, Определение ВАС РФ от 3 августа 2012 г. N ВАС-10214/12, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 мая 2010 г. N Ф03-2693/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2013 по делу N А70-7216/2012,
    ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 06.02.2012 по делу N А70-7375/2011, отказывая арендодателю во взыскании арендной платы за период, когда он прекратил арендатору доступ в арендуемое помещение, учел также отсутствие в договоре условия о сохранении за арендатором обязанности по внесению арендных платежей в случае прекращения доступа арендатора к арендуемому помещению.
    Довод арендодателя о том, что в результате неполучения платы за аренду обоснованно прекратил доступ арендатора в арендуемое помещение в соответствии с условием договора аренды, которым согласован непротиворечащий закону способ обеспечения исполнения обязательств судом был признан несостоятельным.

     

    61law.ru

    Отправить ответ

    avatar
      Подписаться  
    Уведомление о