Можно ли сдать помещение в аренду физ. лицу?

Специальных норм, регулирующих правоотношения в рамках договора аренды нежилого помещения, ГК РФ не содержит, а общие положения об аренде (параграф первый гл. 34 ГК РФ) никаких ограничений по субъектному составу договора не устанавливают. Отсюда следует, что арендатором нежилого помещения может выступать любое дееспособное физическое лицо.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Сразу отметим, что использование нежилых помещений для проживания граждан законом не допускается.

Тот факт, что физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем (арендатор), будет использовать арендованные нежилые помещения в целях осуществления предпринимательской деятельности, не является основанием для признания договора аренды недействительным или незаключенным (смотрите также постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 марта 2004 г. N А33-3839/03-С2-Ф02-744/04-С2).

Кроме того, очевидно, что заключение договора аренды порождает лишь право арендатора требовать передачи ему вещи в пользование (во владение и пользование) (ст. 606 ГК РФ). Само по себе заключение такого договора не свидетельствует о ведении арендатором предпринимательской деятельности (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Статус же индивидуального предпринимателя может быть приобретен арендатором и после заключения договора, например тогда, когда он фактически начнет использовать это имущество для предпринимательской деятельности.

Таким образом, законом не запрещено передавать нежилые помещения в аренду физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями. Для арендодателя заключение договора с таким лицом негативных правовых последствий не влечет.

Что же касается правовых последствий использования нежилых помещений в целях ведения предпринимательской деятельности для арендатора, то следует учитывать, что занятие предпринимательской деятельностью без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя является незаконным и может повлечь привлечение такого лица к административной (ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной (ст. 171 УК РФ) ответственности. Кроме того, гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться в отношении заключенных им сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (ст. 23 ГК РФ).

Деятельность. Какие налоговые последствия возникнут для физ.

Ответ из налоговой:

Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики по вопросу о признании деятельности по сдаче в аренду нежилого помещения предпринимательской деятельностью и сообщает следующее.

Согласно пункту 1 статьи 23 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Таким образом, закон связывает необходимость регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя с осуществлением им деятельности особого рода, а не просто с совершением возмездных сделок. Самого по себе факта совершения гражданином сделок на возмездной основе для признания гражданина предпринимателем недостаточно, если совершаемые им сделки не образуют деятельности.

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:

— изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

— хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;

— взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;

— устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Предпринимательская деятельность осуществляется гражданином на свой риск. Предпринимательский риск гражданина заключается в вероятности наступления событий, в результате которых продолжение осуществления данной деятельности станет невозможным.

При наличии достаточных оснований считать, что вышеуказанные признаки имеются в наличии, физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

В этом случае физическое лицо должно будет уплачивать налог на доходы физических лиц в общем порядке.

Физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение юридическому лицу без регистрации ИП. Позиция налоговой и решение Верховного суда

08.10.2018г.

Сегодня на сайте налоговой инспекции опубликовали информацию, касающуюся сдачи в аренду физическим лицом собственных нежилых помещений. В определении Верховного Суда РФ № 16-КГ18-17 от 20.07.2018 г. сделан следующий вывод. Если физическое лицо сдает нежилые помещения в аренду и при этом не регистрируется в качестве индивидуального предпринимателя (ИП), то кроме уплаты налога на доходы физических лиц (НДФЛ) необходимо также рассчитывать и уплачивать налог на добавленную стоимость (НДС).

В чем суть вопроса. Физическое лицо являлось собственником нежилых помещений и сдавало их в аренду. При этом в качестве индивидуального предпринимателя физическое лицо не было зарегистрировано. Декларация 3-НДФЛ сдавалась своевременно и налог на доходы физических лиц также уплачивался.

Налоговая инспекция посчитала, что такая деятельность является предпринимательской, а значит кроме уплаты НДФЛ необходимо рассчитать и уплатить налог на добавленную стоимость (НДС).

Верховный суд согласился с тем, что физическое лицо осуществляло именно предпринимательскую деятельность, т.к. нежилые помещения, предназначенные для коммерческого использования и находящиеся в собственности этого физического лица, были сданы в аренду юридическому лицу для осуществления им коммерческой деятельности. Физическое лицо при этом получало систематическую прибыль. Несмотря на то, что физическое лицо не было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя,

налоги должны быть уплачены как если бы физическое лицо было бы поставлено на учет в качестве ИП на общем режиме налогообложения В итоге физическое лицо обязали оплатить НДС, пени за просрочку, а также штраф за неуплату НДС в результате занижения налоговой базы и штраф за непредставление в налоговый орган налоговых деклараций.

Если Вы осуществляете предпринимательскую деятельность, зарегистрируйтесь в качестве ИП. В этом случае у Вас будет возможность выбрать систему налогообложения, такую как упрощенная или патентная система. Они как правило более выгодны по сравнению с общим режимом.

Если Вы решили зарегистрировать ИП самостоятельно, воспользуйтесь нашим бесплатным пошаговым помощником.

Если Вам нужна помощь с регистрацией ИП, или консультация бухгалтера по вопросу выбора системы налогообложения, звоните по тел. (495) 661-35-70!

Автор: Ширяева Наталья

нужно ли заключать договор с владельцем

Добавлено в закладки: 0

Чаще всего ИП арендует помещение для развития своего бизнеса. Однако договорные отношения имеют множество нюансов, которые предпринимателю нужно учитывать. Сюда относится вопрос налогообложения, оплаты коммунальных платежей, возможные изменения площади или ремонт.

Зачем ИП арендует помещение

ИП арендует помещениеКупить целый склад или другое помещение сразу после регистрации для многих предпринимателей нереально. Поэтому они обычно арендуют необходимую площадь. Когда деятельность начнет давать ожидаемый результат, некоторые ИП покупают готовый магазин или здание под другие нужды.

Одни предприниматели предпочитают арендовать офис, полностью укомплектованный мебелью и оргтехникой и готовый к работе. Другие снимают необорудованное помещение под производство. Цель аренды напрямую зависит от вида бизнеса ИП. Если частник занимается торговлей, то ему необходимо помещение под магазин. Если предоставляет услуги населению, то нужно помещение под кафе или аптеку. Аренда складских помещений обычно направлена на хранение продукции.

Место для предпринимательской деятельности следует подбирать очень внимательно. От этого в какой-то степени зависит успех работы ИП. Сегодня легко арендовать офис (для приема клиентов и работы с бумагами) полностью готовый к работе. Но, чтобы избежать конфликтов с арендодателем, нужно внимательно изучить договор аренды помещения и обговорить возможные нюансы.

Аренда как вид деятельности

Нередко предприниматели выбирают такой вид деятельности как аренда помещений. Уплата налогов производится исходя из системы налогообложения, которую применяет ИП. Если предприниматель использует наемный труд, тогда он также удерживает НДФЛ с работников, и делает соответствующие отчисления в ПФР и ФСС.

Этот вид деятельности требует обязательного заключения договора аренды помещения. В документе должны быть указаны стороны соглашения и основные условия сделки. Если в нем прописывается, что счета по коммунальным услугам платит арендодатель, то эти затраты включаются в список расходов по содержанию имущества.

Какие преимущества для ИП при сдаче недвижимости в аренду? Он платит всего 6% от дохода, в то время как физические лица – 13%. Аренда нежилых помещений под бизнес – довольно востребованная услуга. ИП снимают площади для хранения своей продукции. Сегодня наблюдается частая аренда складских помещений (они дешевле и более выгодны).

На видео: Учет аренды помещения в 1С Бухгалтерия 8

Налогообложение деятельности

Акт аренды помещенияСамый частый вопрос – кто платит НДФЛ? Когда ИП арендует помещение у физического лица, то плательщиком налога является арендодатель. Куда платить НДЛФ? Подоходный налог оплачивается в бюджет государства по адресу прописки гражданина или по месту осуществления хозяйственной деятельности.

Если предприниматель выбрал сдачу имущества в аренду в качестве основного вида деятельности, то обычно используется упрощенный налоговый режим. Уплата налога осуществляется исходя из размера налоговой ставки (6 или15%). Размер налогооблагаемого дохода указывается в договоре аренды помещения. Основанием для начисления налогов является акт аренды помещения.

На видео: Открытие кабинета, аренда рабочего места. Как не сбиться на старте?

Что должно быть в договоре аренды

Когда ИП арендует помещение, стоит внимательно изучить договор аренды. Кроме информации о сторонах сделки, должны быть указаны данные о правоустанавливающем документе, который подтверждает право собственности (копия договора купли продажи помещения). Также в соглашении прописываются права и обязанности обеих сторон, срок действия договора, ответственность за несвоевременную оплату аренды, порядок расторжения сделки, условия возмещения ущерба.

Дополнительно нужно указать данные (точное описание и адрес размещения), которые позволяют установить имущество передаваемое ИП. Также к соглашению нужно приложить копию технического паспорта на здание. Обязательным пунктом является срок аренды и сумма ежемесячных платежей за пользование имуществом.

Основания для расторжения договора

Если арендатор использует помещение не по назначению, наносит ущерб имуществу, не вовремя производит оплату или не делает капитальный/текущий ремонт, то договор можно расторгнуть досрочно по инициативе арендодателя. Арендатор также будет обязан возместить убытки, нанесенные за время пользования имуществом.

Ответы на вопросы

Копия технического паспортаРассмотрим самые обсуждаемые темы на форумах:

  1. Нужно ли ИП арендовать помещение? Да, если его деятельность связана с торговлей или услугами населению.
  2. Можно ли арендовать помещение без ИП? Да, но при условии, что физическое лицо будет платить соответствующие налоги.
  3. Как отчитаться по НДФЛ? На арендодателя (физическое лицо) заводится налоговый регистр. К концу года нужно подать справку, в которой будет указан доход (арендная плата), сумма перечисленного в бюджет налога.
  4. Возможна ли аренда помещений у самого себя? Нет. ИП не является юридическим лицом.
  5. Можно ли помещение под производство снимать в другом городе? Да. Однако проводить проверки будет контролирующий орган того города, в котором оно находится.
  6. Может ли ИП арендовать у ООО нежилое помещение и сдавать его в субаренду за более высокую стоимость? Да, если один из основных видов деятельности предпринимателя – сдача недвижимости в аренду.
  7. Может ли ИП арендовать помещение в школе? Да. Образовательное учреждение имеет право осуществлять деятельность, приносящую прибыль для достижения и улучшения целей его работы, при условии, что это прописано в учредительных документах (ст.298 ГК РФ). Однако снимать помещение под магазин лучше за пределами учебного заведения.
  8. Можно ли арендовать офис безвозмездно? Да. Но, в гражданском законодательстве нет такого понятия как безвозмездная аренда нежилых помещений. Под этим подразумевается передача имущества без материальной выгоды (ст.689 ГК РФ). Арендодатель (физическое лицо) не платит никакие налоги, кроме как за наличие недвижимости в собственности.

Заключение

На практике ИП арендуют помещения у физических или юридических лиц. При этом каждая сторона соглашения обязана уплачивать налоги. Если ИП арендует помещение у физ лица или организации должен быть оформлен договор найма. Иначе сделка может быть признана незаконной. Договор аренды можно расторгнуть раньше срока по причинам, прописанным в договоре. За нанесенный ущерб арендодатель может потребовать компенсацию.

На видео: Как арендовать помещение правильно?

Отправить ответ

avatar
  Подписаться  
Уведомление о